住宅金融支援機構の年収に対する返済比率は？
住宅金融支援機構融資の収入基準の原則は、「毎月返済額の4倍以上の月収（必要月収）があること」となっています。
さらに、年間返済額が年収に対して過度な負担にならないように、必要月収のほかに「総返済負担率」を定めてこれについても審査しています。
ちなみに、融資可能額の算出というのは、サラリーマンなら税込年収、自営業者なら収入から必要経費を控除した所得金額で行われますが、住宅ローン返済は税金や社会保険料を支払った手取りからの支払になりますので注意が必要です。
というのは、仮に年収に対する返済比率は20％だったとしても、実質の手取年収で計算してみたら25％以上になるからです。
「総返済負担率」とは？
「総返済負担率」というのは、収入に占める様々なローンの返済額※の割合のことです。具体的には「フラット35」の場合は次のようになっています。
●年収が300万円未満 → 25％
●年収が300万円以上400万円未満 → 30％
●年収が400万円以上700万円未満 → 35％
●年収が700万円以上 → 40％
ちなみに、民間融資の場合は、年収に対する年間返済額の割合は各金融機関で独自に定めています。
※住宅の取得に必要な借入金の返済額と、それ以外の借入金の返済額の合計額です。
転職した場合の年収の計算方法はどうなるのですか？
転職や就職した人の計算方法は次のようになります。
●前年中の転職・就職のケース
前年中の転職・就職後の収入を証する「源泉徴収票」または「給与明細書」の支給額を月額計算して年収に換算します。
●1月以降の転職・就職のケース
1月以降に転職・就職した人は、1月以降の収入を証する「給与明細書」の支給額を月額計算して年収に換算します。 |
「元利均等返済」と「元金均等返済」とはどのような返済方法なのですか？
「元利均等返済」というのは、毎月返済する元金部分を均一にして借入金残高から利息分を計算し、その合計額を毎月返済するという仕組みになっています。
よって、「元利均等返済」の場合は、最初の返済額が一番高くなり、その後徐々に減っていくことになります。
他方、「元金均等返済」というのは、毎月の返済額※が返済開始から終了まで同額になるように計算した仕組みになっています。
こちらの「元金均等返済」の場合は、毎月の返済額が一定になります。
※元金部分と利息部分の合計です。
「元利均等返済」のメリットとデメリットは？
「元利均等返済」は「元金均等返済」よりも、当初の返済額は少なくてすむだけでなく、毎月の返済額も一定なので返済計画が立てやすいというメリットがあります。
また、「元利均等返済」の場合、当初の返済額が少ないので、毎月返済額の5倍以上の月収が必要になる公庫の収入基準では「元金均等返済」よりも借りやすいといえます。
「元利均等返済」で繰上返済すると返済期間の短縮や借入金残高の軽減ができますので、無理に「元金均等返済」を選択しなくても、返済中に繰上返済をすることで大幅な利息総額の減少が期待できます。
比較的「元利均等返済」は収入の多い人が利用するかと思いますが、例えば35年返済の「元金均等返済」を25年返済の「元利均等返済」にすると、当初の毎月返済額も利息相当額も低くなります。
ちなみに、団体信用生命保険料や保証料というのも、借入期間が短いほど軽減されますので、この点でもメリットがあります。
すでに「元金均等返済」を利用している人でも、返済期間を短縮して「元利均等返済」に条件変更した方が有利になるケースもありますので検討してみるのもよいかもしれません。
「元金均等返済」のメリット・デメリットは？
「元金均等返済」は、当初の返済額は多くなるものの、毎回の借入金残高の減少に伴って利息分も減少しますので、返済が進んでいくと毎月返済額は減り、「元利均等返済」よりも利息総額は少なくなります。
また、団体信用生命保険や保証料の負担というのは、借入残高が高いほど多くなる計算になっているので、この点についても「元利均等返済」よりも有利といえます。
とはいえ、当初の返済額が多くなりますので、それに伴って収入基準も高額になる点には注意が必要です。 |
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